LINEで西宮エリアの土地の売却方法や高く売るためのポイントを徹底解説
住みたい街ランキングでも1位を獲得するほどの人気なのが、関西西宮エリアです。西宮エリアは、商業施設だけでなく飲食店も多く、ファミリー層を中心に人気となっています。
特にJR西宮駅南西地区は再開発中のため、今後人口が増える可能性があり、土地の売却もしやすくなっているのです。今回は、そんな西宮エリアの土地を売却方法から高く売るためのポイントをまとめて解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。
西宮エリアの不動産市場
西宮は兵庫県の南東部に位置する都市です。人口は約49万人、面積は100.18平方メートルの文教住宅地になっています。
大阪市と神戸市のちょうど中間に位置しているため、両方の都市にアクセスしやすいという特徴があります。まずは、そんな兵庫県西宮エリアの不動産事情がどうなっているのかを見ていきましょう。
住みやすい街にもランクインする西宮エリア
西宮エリアは東は尼崎市、西は芦屋市、北は宝塚市にそれぞれ面した都市です。また大阪市と神戸市の中間に位置しているため、両市へ通勤する人のベッドタウンとしても人気があります。
このような立地条件があるため、西宮市は住みたい街ランキング（自治体）の関西版で、5年連続1位を獲得しているのです。都市部への交通アクセスがいいだけではなく、子育てしやすい環境が整っているので、ファミリー層を中心に人気が高くなっています。
西宮エリアの土地価格と価格帯
西宮エリアの土地価格相場は、坪単価で116万円（35.1万円/㎡）です。過去の平均価格で比較してみると、過去10年間で＋11.1％となっています。前年比は▲3％です。
現在は良好な水準で推移していますが、10年後の土地価格相場の予想は、▲26.1％であり少し注意が必要になります。
新型コロナウイルス感染症の影響で土地価格を予想するのは難しいのですが、西宮エリアの土地を売却するのであれば、比較的高水準な今の方が得策かもしれません。
※出典：兵庫県西宮市の土地価格・相場は？ 今後10年の価格推移も予想！【不動産価格データベース】
土地売却の基本的な流れ 9つの手順を解説
西宮エリアの土地を売却したいと考えたとしましょう。その時、具体的な流れが判る方は多くないかもしれません。まずは、土地売却の基本的な流れを見ていきます。主に、9つのステップに分けて解説するのでそれぞれ確認しましょう。
手順1：土地の現状の把握
土地の売却を考えた時、まず最初にするのが現状の把握です。不動産会社に相談する前に、ご自身で土地の現状を確認するようにしましょう。
土地の売却で重要になるのは立地条件ですが、大切なのはそれだけではありません。具体的には、隣接地との境界確認の有無、更地か古家付きか、相続した土地なのか、このあたりがポイントになってきます。
まずは、ご自身の所有されている土地の情報を1つずつクリアにしていき、整理していくといいでしょう。
手順2：必要書類の準備
次のステップは必要書類の準備です。本人確認のための書類が多数必要になります。具体的には「身分証明書」「実印」「印鑑証明書」「住民票」を揃えましょう。
それ以外には、登記の際に必要になる「登記権利書」あるいは「登記識別情報」を準備してください。また、税額確認のための「固定資産納税通知書」および「固定資産税評価証明書」などを用意しましょう。
土地売却の際に、隣接地との境界など正確な情報を求められるケースがあります。その時のために、ご自身の土地の範囲が判る「土地測量図・境界確認書」も併せて用意しておくといいでしょう。
相続によって土地を譲り受けた場合は、土地の所有者が確認できる書類が必要になります。これは「不動産登記簿（登記事項説明書）」になり、法務局から取り寄せができます。
この時、同時に「土地取得時の契約書」を準備しておくと、売却後の確定申告がスムーズにできるようになるでしょう。
手順3：査定の依頼
現状を把握し、必要書類を揃えた後に査定を依頼します。この時、1社に絞るのでなく、複数の業者の査定を受けるようにしましょう。なぜなら、1社だけだと依頼した会社の対応の良し悪しや、査定額の内容を比較できないためです。
複数の不動産会社を探すのが面倒な時は、一括査定サービスを使うといいでしょう。一括査定サービスを使えば、一度の入力で複数の不動産会社から査定を依頼できるので、ぜひ利用してみてください。
手順4：不動産会社の決定と媒介契約
一括査定サービスを使い、査定を出してもらった不動産会社の中から、売却のサポートをしてくれるパートナー企業を探します。不動産会社はたくさんあるので、どこを選べばいいのか判らないという問題も出るかもしれません。
そのような時は、査定価格だけをみるのではなく、売却実績の豊富さや周辺物件の売却実績などを合わせて確認するといいでしょう。
不動産会社が決定した後、媒介契約を結びます。この時の契約形態は主に3つあります。それは「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つです。
それぞれの特徴は下記の表のとおりです。
※出典：不動産売却の媒介契約、専任媒介と一般媒介どっちがいいの？選び方を解説します
それぞれの媒介契約の特徴を把握し、慎重に選ぶようにしましょう。
手順5：売り出し価格の決定
媒介契約を結ぶと、売り出し価格を決めます。これは公募価格とも呼ばれているので覚えておきましょう。売り出し価格は基本的に売主が決めます。査定された価格を参考にしながら、不動産会社の担当者に周辺の売却事例を聞くようにしてください。
平均価格帯からかけ離れてしまうと売れなくなってしまいますし、売りたいからと言って安く設定してしまうのも問題があります。契約した不動産会社の担当者と共に、最適な売り出し価格を設定するようにしましょう。
手順6：売却活動の開始
売り出し価格を設定すると、売却活動が開始できます。具体的には、売却する土地の情報を開示するのです。現地見学の対応は基本的に契約した不動産会社が行います。しかし、売却する土地の雑草の手入れや、ごみの整理などは売主がきちんと行いましょう。
このような小さな積み重ねが、土地の見栄えを良くして、スムーズな売却活動をできるようにするのです。
手順7：価格と条件交渉
購入希望者が現れたら次のステップに進みます。主に契約した不動産会社を通じて、購入申込書が届くので、価格や条件面などをしっかり確認し、不動産会社とよく相談しながら、売却の検討をするといいでしょう。
手順8：契約と土地の引き渡し
最終的に土地の売却が決まったら、売買契約を締結します。これは「売買契約書」や「重要事項説明書」などを作成して行うのです。基本的には、不動産会社が行うので、不安になる必要はないでしょう。
契約当日は、宅地建物取引主任者が重要事項説明書を読み上げて説明を行います。この時「売買契約書」の内容を確認し合い、調印するので覚えておきましょう。
最後に手付金を受け取ります。引き渡しの際は、売買代金（残金）の受け取りを確認し、必要な書類を買主に渡して取引は完了です。
手順9：忘れずに確定申告
土地を売却した場合、翌年に確定申告をする必要があります。土地を売って得た譲渡所得があると納税しなければならないためです。一定の要件を満たすと節税特例を利用できるケースもあるので覚えておきましょう。
確定申告の際には、測量費、解体費用、仲介手数料など、売却時に発生した費用を、すべて経費として計上できます。そのため領収書は必ず取っておくようにしてください。
西宮エリアの土地を売却したいけど、どうしたらいいのか判らないケースもあるでしょう。そんな時は、西宮テラスにぜひご相談ください。当社では、お客様に寄り添う対応を心がけており、お客様の希望に沿ったプランをご提案いたします。
西宮エリアの土地売却にかかる費用と税金の目安
西宮エリアの土地を売りたいと考えた時、その際発生する費用がどのくらいなのかは、気になるところだと思います。そこでこの項目では、土地の売却の際にかかる費用と、税金の目安を併せて解説していきますので確認しましょう。
売却にかかる諸経費の目安
土地を売却する場合、様々な諸経費がかかってきます。具体的には、解体費用、測量費用、仲介手数料、繰り上げ返済手数料などが発生します。諸経費を図式化してまとめましたので、確認していきましょう。
仲介手数料の上限は法令で決められています。取引額が400万円を超える場合は、「取引物件価格×3％＋6万円＋消費税」以上の手数料はかからないので覚えておきましょう。
売却にかかる税金の目安
土地の売却には諸経費の他に税金がかかってきます。具体的には「印紙税」「抵当権抹消の登録免除税」「譲渡所得に課せられる税金」などです。どのくらい税金がかかるか図式化してまとめましたので、確認していきましょう。
印紙税や抵当権抹消の登録免除税は、売却の時に発生する税金になります。抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合は、さらに報酬が費用として上乗せされるので注意しましょう。この時の報酬は依頼する司法書士によって差が出るので、事前の確認が必要です。
西宮エリアの土地売却のパターンと7つの注意点
西宮エリアの土地を売却したいと思ったとしましょう。実は、土地の売却には、いくつかのパターンや注意点があります。この項目では、土地売却のパターンと注意点をまとめましたので、確認していきましょう。
家が建っている土地を売却するパターン
すでに家が建っている土地を売却する場合、古家付きの土地として売却するか、更地にしてから売却するかの二通りに分かれます。
古家付きの土地として売却すると、建っている建物を解体する必要がありません。解体費用をかけずに売却を進められるでしょう。しかし建物が気に入って購入する人がいないと売却できません。さらに、解体費用が買主の負担になるので、買い手を見つけるのに苦労しやすいです。
逆に早く土地を売却したいのであれば、更地にするといいでしょう。なぜなら自分の好きな建物を建てるための土地を探している買主は多いからです。特に、西宮エリアは再開発が進み、住みやすい街にもなっているので、需要はかなり高くなっています。
更地にして売却する場合、建物の解体費用がかかってきますが、古い家屋の倒壊や放火などの犯罪に巻き込まれるケースが少なくなるのでオススメです。更地にする場合は、再建築不可の土地でないか確認する必要があります。
これは、土地の条件が悪く建築基準法上、新しく建物を建てらないと判断された土地です。こうなってしまうと、新しく建物を建てられないので、非常に売れにくく、売れた場合であっても安い価格になりやすいので注意しましょう。
再建築不可の確認は、その土地が所在している地域の役所に行くと教えてもらえます。あらかじめ確認するようにしましょう。
相続した土地を売却するパターン
続いて相続した土地を売却するパターンを見ていきましょう。土地を相続した時には、必ず土地の名義を相続人名義に変更してください。これは、土地や建物の不動産は、所有者が意思を表示して行動しないと売却できないためです。
土地の所有者が亡くなった方の名義のままだと売却できないので覚えておきましょう。正式に相続の手続きが完了したら、法務局で相続による土地の名義を変更するようにしてください。
共有名義の土地を売却するパターン
共有名義の土地を売却する場合、共有名義人全員の同意が必要になるので覚えておきましょう。共有者の中で代表の人物を決める場合は、他の共有者全員の委任状を集めてください。
共有名義の土地の共有者の誰かが亡くなった場合、相続により相続人が決定されます。この時、相続人が複数であると、その分共有者が増えるので覚えておきましょう。共有名義人が増えてしまうと、土地の売却の際、共有者全員の同意を得るのが難しくなるケースがあります。
相続が発生する前に、法定相続人とよく話し合うようにしてください。その上で、土地を生前贈与したり、遺言書などを作成するなどしたしして対策を取るといいでしょう。
農地を売却するパターン
西宮エリアの鷲林、寺地区には、森林や田畑が残っています。仮に農地を売却する場合は、どのようにしたらいいのでしょうか？ 農地というのは、登記簿上、地目が農地となっている土地や、自治体に農地として登録されている土地を指します。
農地は細かく分類されていて、売買の時に農地委員会の許可が必要になるものから、届け出だけで良いものまで様々あるのです。農地を住宅として利用する場合であっても、同様に許可が必要なケースと届け出だけで良いケースがあるので、確認する必要があります。
日本国内では、食料自給率を向上させるために、農地を基盤として考えており、勝手に農地を売却できません。まずは農業委員会に農地の種類の確認を取り、売却が転用できるか把握する必要があるのです。
仮に売却が転用ができる農地であるならば、許可をもらったり届け出を申請するようにしてください。許可が必要な土地の場合、申請をするから必ず許可が出るかと言ったらそうではないので、覚えておくようにしましょう。
転用できない農地と判断されると、その農地は誰でも自由に買えなくなります。基本的には、農家や農業生産法人でないと購入ができなくなるのです。この場合は、周辺の農家に売買を持ちかけ、買ってもらえるかどうか確認してから売却を進める必要があります。
山林を売却するパターン
西宮エリアには甲山や観音山といった自然が多く残っています。仮にこのような山林を持っていて、それを売却したいと考えた時は、どのようにしたらいいのでしょうか？
実を言うと、山林の購入を考えている人は少ないです。そのため不動産会社に仲介を依頼しても、購入者がすぐに現れるケースは稀となっています。不動産会社だけでなく、山林売買サイトを利用するといいかもしれません。
山林売買サイトは専門性が高く、山林の購入を検討している方が多く閲覧しているので、売却できる可能性が上がります。山林は固定資産税などは安いのですが、維持費が高額になりやすいため、売買が成立しないケースが多いのです。
西宮エリアは比較的、立地環境に恵まれているので、山林を売却できる可能性はありますが、引取り手がつかない場合も多くあるので、期待しすぎないようにしましょう。
遠方の土地を売却するパターン
仮に西宮に住んでいない方がこのエリアの土地を売る場合、どのように売却を進めたらいいのでしょうか？
具体的には、信頼できる不動産会社を見つけるようにしてください。なぜなら、現在住んでいる場所と違う場所の土地を売却する時は、売主が何度も現地に行くのが現実的に難しくなるからです。
費用や時間を削減するためにも、業務の多くを信頼できる不動産会社に任せた方が、売却がスムーズにいくケースが多くなっています。この時、不動産会社によっては、売却に必要な手続きを代行で行ってくれる場合もあるので、そのような不動産会社を探すといいかもしれません。
不動産会社を選ぶコツとしては、比較して選ぶようにするといいでしょう。なぜなら1社だけでは良し悪しを判断するのは難しいからです。数社を比較検討して、最も良さそうな不動産会社を選ぶといいでしょう。
賃貸中の土地を売却するパターン
売却したい土地を賃貸として誰かに貸している場合はどうでしょうか？ この場合、借地にしたまま土地を売るか、借地人に立ち退いてもらってから売却するかの二通りに分かれます。土地を貸している場合は、その土地の賃貸借契約の種類によって、注意点が変わるので見ていきましょう。
まず定期借地契約の場合、期限が来れば土地を更地にして返してもらえます。
普通借地契約の場合は、土地を借りている人の承諾がなければ、借地契約を解約できません。土地所有者の一方的な理由で解約できないのです。
借地人が立ち退きを承諾しない時は、その土地をそのままの状態として売却するしかありません。このケースでは、借地料はあるのですが、購入しても土地を自由に利用できなくなってしまいます。売却時の価格はかなり安くなってしまうので注意しましょう。
仮に借地人が立ち退きを承諾した場合であっても、交渉に時間がかかったり、立ち退き料が発生したりするので、相応の時間と費用がかかります。
賃貸中の土地を売却したい時は、借地している土地の扱いができる不動産会社を選ぶといいでしょう。このような不動産会社に相談すれば、立ち退きの際の交渉などもしてくれるケースがあります。
西宮エリアの土地を高く売るための2つのポイント
ここまで解説してきたとおり、西宮エリアの土地は再開発の影響などで、需要が多いです。西宮エリアの土地を売るのであれば、需要が高まっている今が得策かもしれません。この項目では、土地を高く売るためのポイントを2つに絞り、それぞれ解説していきます。
相場価格の把握
土地を高く売るためには、自分の持っている土地の相場価格を知っておく必要があります。西宮エリアであれば、平均坪単価は79.4万円です。特に西宮エリアでは、様々な広さの土地が売買されています。
価格帯は2000万円～4000万円前後がボリュームゾーンですが、交通の利便性が高い阪急西宮駅や夙川駅、JR甲子園口駅は人気エリアとなっており、坪単価は100万円を超えます。逆にJR西宮名塩駅周辺のニュータウンエリアは、坪単価20万円以下で比較的安価です。
具体的な相場価格を調べる方法としては、国土交通省の「土地総合情報システム」がいいでしょう。このサイトでは公示価格や、都道府県の地価調査などのデータが見られます。また、土地総合情報システムでは、売主、買主の状況が反映された取引相場も閲覧できますので、併せて参考にしてください。
土地を綺麗に手入れ
いくら西宮エリアの土地が人気だからといって、土地の整備を怠るといい印象を購入希望者に与えません。できるだけ好印象を持ってもらうためにも、売却する土地の整備はきちんと行いましょう。
更地にするとしても、長い間放っておいて雑草が生えたりしてしまうと、印象は悪くなり同じ条件でも査定額が安くなってしまいます。さらに空き家の場合は建物が老朽化したり、ごみを捨てられたりするかもしれません。その結果、買主が見つからず値下げ交渉されてしまうケースもあります。
面倒でも売却を考えている土地のメンテナンスを定期的に行い、キレイさを保っていくとスムーズに売却につながるでしょう。
現状を把握し土地売却の準備を進めよう
この記事でも繰り返しお伝えしてきましたが、西宮エリアの土地は需要が高く、売却を考えているのであれば、相場が高い今が非常にオススメです。
本記事では、西宮エリアの土地を売却するために、エリアの特徴や、売却の手順、どんな費用がかかってくるのか、高く買ってもらうためのポイントなどをまとめました。土地の売却はある程度時間がかかりますが、余裕を持ったスケジュールを立て、信頼のおける不動産会社と共に進めていくといいでしょう。
この記事では土地の売却の方法を解説し、その上で信頼のおける不動産会社探しが重要だと述べてきました。西宮テラスでは、西宮エリアの土地の売却をはじめ、不動産にまつわる色々なお悩みの無料相談を行っております。土地売却で疑問点がありましたら、ぜひ西宮テラスにご相談ください。
