様々な売却に対応します
～離婚時､住み替え､
収益物件の売却～

離婚時には様々な手続きが必要になりますが、その中でも財産分与は今後の生活にとって重要な問題です。夫婦共有の財産である家やマンションをどうしたらよいのか、悩まれる方も多いことでしょう。

西宮市や宝塚市や芦屋市で不動産売却を行っている「不動産売却　西宮テラス」では、離婚時の不動産売却のご相談も承っております。「誰に相談したらよいのかわからない」とお悩みの方、いっしょにお悩みを解決していきましょう。

離婚後の自宅は売却すべき？

• 売却して現金化する

  住宅ローンを完済済み、または自宅の資産価値よりローン残債が少ない「アンダーローン」の状態であれば、問題なく売却できます。これに対して、自宅の資産価値よりもローン残債が上回る「オーバーローン」の場合、通常の方法で売却できません。不動産会社に相談して、任意売却の手続きを進めることも検討しなければいけません。

• 住宅ローンの名義を変えずに住み続ける

  住宅ローン名義は元夫のままで、妻と子どもが養育費や慰謝料代わりに住み続けるケースです。しかし離婚後に家を残すことは様々なリスクをともないます。元夫が病気やリストラなどで返済困難になることで自宅が競売にかけられてしまったり、自宅を売却したくても名義人が元夫のため手間がかかったりなど、トラブルの原因になるのです。

離婚による財産分与について

夫婦が離婚に至ったときには、様々な手続きが発生します。その1つである財産分与は、夫婦が結婚生活を営む中で築いてきた財産を離婚時に分け合うことです。夫婦で築いてきた財産を共有財産といい、名義がどちらにあるかには関わらず分与の対象になります。

財産分与の対象には現金や預金、家やマンションなどの不動産、生命保険、株券、年金などが含まれます。なお、ローンや借金など、負の財産も財産分与の対象となることに注意しておきましょう。

財産分与の種類

• 清算的財産分与

  結婚期間の間に夫婦で協力して築いた財産を、それぞれの貢献度に応じて分配することをいいます。一般的に財産分与という場合は、この清算的財産分与を指します。

• 扶養的財産分与

  離婚成立後、夫婦のどちらかが、「収入が少ない」など生計を維持できないことが予想される場合、相手を扶養するために行う財産分与です。一般的には自立して生計が維持できるまで生活費援助を行うことを、夫婦間で取り決めます。

• 慰謝料的財産分与

  財産分与として支払われる慰謝料のことをいいます。本来、財産分与は夫婦双方に認められている権利ですが、慰謝料的財産分与は、離婚に対する責任が大きくなるほうからは請求できません。

不動産は名義人でなければ売れません

家やマンションなどを売却する際には、基本的に不動産の名義人でなければ売れない点に注意しましょう。離婚して妻が住むことになっても、物件の名義が元夫であれば、妻が勝手に売ることはできません。共有物件の場合は、元夫婦共同で売る必要があります。

不動産の名義人が誰かを調べるには、不動産を購入した際の不動産売買契約書を確認しましょう。売買契約書に記名押印した人が不動産の名義人です。夫婦共有名義の物件の場合、2人の名前が売買契約書に記されています。

住み替え時の売却で注意したいこと

一生に一度の買い物と思って購入した不動産であっても､様々な事情から住み替えや買い替えが必要になる場合があることでしょう｡住み替えや買い替えは､物件の売却と購入を合わせて行う高度な取引です｡

不動産の取引では大きなお金が動きますので、焦って進めると大きく損をしてしまうこともあります。こちらでは不動産売却 西宮テラスが、失敗しない住み替えのポイントをご紹介します。

住み替えは売却を優先しましょう

住み替えの際には、家の売却と購入を同時に行うことが理想です。しかし、不動産売却は買い手がいてこそ成り立つ取引ですから、売却と購入のタイミングを合わせることは簡単ではありません。そうなると、売却を優先するのか、購入を優先するのかが問題になります。

売却が早すぎると、新居への入居まで仮住まいが必要になってしまいます。その一方で購入が早すぎると、売却で用意できるはずだった購入資金が間に合わなくなってしまうのです。資金計画の立てやすさからも、売却を優先するようにしましょう。

売却を優先するメリット

• 資金計画

  住み替えでは売却と購入の費用がかかります。売却を優先すれば、売却金額が確定し、手元に残る資金が明確になります。今後の資金計画や新居の予算を立てやすくなるのです。

• 住宅ローン

  売却を優先すると、売却する家のローンが残っていても、売却によって残債はなくせます。一方で購入を優先すると、売却しようとしている物件と、新居の費用が重複してかかる可能性が生まれます。

• 融資

  新居購入で住宅ローンを利用する場合、売却優先であれば、融資は受けやすくなります。購入優先の場合は、元の家のローンを完済していない状態で、新居用の2つめのローンを利用することになるので、融資審査のハードルが高くなります。

• 仮住まい

  売却優先の場合のデメリットです。売却した家の引き渡しから新居への入居までの間に、仮住まいが必要になる可能性があります。仮住まいへの引っ越しも必要になるので、手間も二重にかかってしまいます。

買取保証付きの売却方法も
ご用意しています

「できるかぎり高く売りたい。でも買い替えまでには売らなくてはならない」といった場合、買取保証という売却方法をお選びいただくことができます。買取保証とは、仲介で一定期間売れなかった際に、あらかじめ取り決めてあった額で買取する方法です。

仲介のみで売却活動をしていた場合には、いつ売れるのかわからず、引越しスケジュールをきちんと立てられません。場合によっては仮住まいが必要になってしまうこともあります。そういった不安を解消いただける、買取保証付きの売却もご検討ください。

オーナーチェンジ物件の売却も
対応します

不動産売却 西宮テラスでは、マンションやアパートなどの収益物件の売却もお取り扱いしています。投資用物件の売却の中でも、入居者がいる状態で売却される物件のことを「オーナーチェンジ物件」といいます。

オーナーチェンジとは、「入居者の賃貸契約を引き継いだままオーナーだけが変わること」をいいます。こちらではオーナーチェンジ物件を売却する際に注意したいことについてご説明します。ご不明な点は当社へお気軽にお問い合わせください。

オーナーチェンジによる売却

オーナーチェンジ物件の購入者は、入居者がいる状態の物件を購入することになりますので、すぐに家賃収入を得られるというメリットがあります。安定して収入が得られるという見込みの物件であれば、高く評価されるでしょう。

一方オーナーチェンジでは、元のオーナーが入居者と結んでいた敷金の返還義務や建物を修繕する責任なども引き継ぐことになります。なお、収益物件の売却であっても、入居者がなく、空室状態での売買であればオーナーチェンジとはいいません。

オーナーチェンジを行う際の注意点

オーナーチェンジ物件の査定は、収益力にもとづいて査定されます。入居率や収益率が低いと判断されてしまうと、査定価格も低くなってしまいます。一般的には通常の売却物件よりもオーナーチェンジ物件のほうが1割程度安い売却価格で取引されるようです。

またオーナーチェンジ物件の購入者は、投資家やオーナーに限られてしまいます。また購入の際には通常の住宅ローンを使用できません。購入者が限定されるため、買主様を見つけにくい点にも注意しましょう。