今すぐにでも売却したい不動産があっても、売却する際に必要な手順が分からないことや希望している価格で売れないことが理由で諦めてしまう人が増加しています。

不動産を失敗することなく売却するためには、段階ごとに求められる手順や必要な書類の内容を押さえることが大事です。

当記事では、これから不動産の売却活動を始めようと考えているタイミングを想定して、不動産売却の概要から売却後に必要な手順までの流れを詳しく解説します。

不動産売却の概要

不動産の売却には「不動産会社に売却の相談をする」「不動産仲介会社と契約を結ぶ」「売買活動を進める」「物件の引き渡しと決済」これら4つの段階が存在します。

上記の段階を全て完了させるために必要な期間と売却するベストなタイミングを1つずつ解説します。

売却にかかる期間

1ヶ月や2ヶ月といった短い期間で売却活動を完了する人もいれば、半年以上の長い期間がかかる人もいます。

査定をする際は、3ヶ月程で売れる価格を出すことが一般的なため、販売活動も3ヶ月程かけて行うことが適切でしょう。

そのため、3ヶ月にも満たない段階で売却できた場合、設定した売り出し価格が安すぎることが想定できます。

それとは逆に、半年や1年といった長い期間かけても売却できない場合は、売り出し価格が高すぎることが想定できます。

売主と買主の両社が納得のいく価格で売却・買取をするために、信頼して査定を行ってくれる不動産会社を見つけることが大事なポイントとなります。

中古住宅の価格性質

中古住宅を売却する時に価格を決める1つの指標として「築年数」が挙げられます。

築0〜5年の物件を100%の価値として置いた場合、それよりも築年数の古い物件はどれだけ価値が下がってしまうのか、以下の表にまとめます。

※出典 : 東日本不動産流通機構より

この表から分かることとして、5年ごとに価格が下がっていることです。

戸建とマンションのどちらも、築年数と価格が密接に関係していることが分かります。

保有している不動産が、今現在で幾らの価格が付けられるのか分からないことが一般的です。

そのため、保有している不動産の価格を知るために、査定を不動産会社に依頼することが必要になります。

不動産会社に売却の相談

不動産売却の概要を把握したうえで、不動産会社に不動産を売却したいという旨を相談します。

ただ、伝えたい内容が決まっていても、相談できる不動産会社が見つからないという方は少なくないでしょう。

西宮テラスでは、難しい用語や契約内容を分かりやすく説明するなど、お客様に寄り添うことを心がけています。

不動産売却でお悩みの際は、当社にご相談ください。

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必要書類の準備

相談をする際は、何も持たずに向かっても大丈夫ですが、事前に必要な書類を揃えておくことにより、話をスムーズに進めることができます。

具体的に必要な書類の内容を箇条書きで3つ紹介します。

・住民票

・所有不動産の物件概要書

・登記識別情報 または 登記済権利証

・間取り図 または 敷地測量図

上記の書類の中には、申請してから発行されるまでに時間がかかるものもあるので、時間という観点からも事前に準備しておくことがよいでしょう。

不動産査定と適正価格の設定

不動産会社に売却の意思を伝えると同時に、売却時の価格を決めるために査定を受けます。

先に述べましたが、不動産の査定とは、売却を予定している不動産が3ヶ月程で売れると考えて価格を付けることです。

市場の相場に対して、低すぎる価格設定をしてしまうと売主が損をし、高すぎる価格設定にすると買主が見つからない状況に繋がってしまうため、不動産を売却する過程の中でも査定という工程は重視すべきです。

売却相談を複数社に依頼する

査定を依頼する不動産会社を比較し、見極めるために一括査定という方法があります。

一括査定とは名前の通り、複数の不動産会社に「一括」で価値の「査定」を行ってもらうという方法です。

売却活動に長い時間をかけず、かつ適切な価格で売却したい希望がある方に適切な方法です。

一括査定には専用のWEBサイトにて申し込みを行います。

申し込みの前に、以下の情報を用意しておきましょう。

・所有している不動産の情報 (住所、間取り、築年数など)

・売却希望者の情報 (名前、連絡先など)

査定が完了すると、登録した連絡先に結果が届くので、査定結果を比較して希望に合った不動産会社が見つかった場合は、売却活動のステップへと進みます。

西宮テラスでは無料査定を承っております。ぜひおまかせください。

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不動産仲介外会社と契約

依頼する不動産会社を決めた後、売主と不動産会社の間で媒介契約を締結します。

売却が成立すると不動産会社が受け取る仲介報酬額や、不動産会社が売主に対して提供するサービスの内容を明確にし、決定する契約のことを「媒介契約」と呼びます。

明確にした内容に対し、双方合意の上でやり取りを進めていくので、金銭やサービス内容によるトラブルを防ぐ効果があります。

媒介契約方法には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれメリットやデメリットが存在します。

1つずつピックアップして、特徴を詳しく解説します。

専属専任媒介契約

< 特徴 >

売主は依頼する不動産会社を1つだけに絞る必要があります。

専属専任媒介契約の締結後、複数の不動産会社へ同時に依頼できません。

不動産会社は契約の締結後に義務付けられている営業活動が2つあります。

< 不動産会社に義務付けられている活動 >

契約締結後5営業日以内に、物件の情報を不動産流通機構に登録しないといけません。

売主に対して、1週間に1回以上の状況報告をしないといけません。

< メリット >

売主が契約を結ぶことのできる不動産会社が1社のみと限られていますが、義務付けられている営業活動が他の媒介契約よりも多いので、依頼した会社に対して積極的な広告掲載や営業活動を期待できます。

< デメリット >

契約できる不動産会社が1社に限られるため、依頼した会社の能力によって結果が左右されてしまいます。

どのような場合でも、契約を締結した不動産会社を間に挟まずに売却を行えません。

専任媒介契約

< 特徴 >

専属専任媒介契約と同じく、契約できる会社は1つだけという縛りが設けられていることや、他の会社に同時依頼ができません。

専属専任媒介契約と比べて、売主自身でアクションを起こせることや不動産会社に義務付けられている営業活動の内容が軽いです。

契約した会社以外の不動産会社が買主を見つけた場合、仲介手数料は売主のみが支払い、契約した会社自体で買主を見つけた場合は売主と買主の双方が仲介手数料を支払います。

< 不動産会社に義務付けられている活動 >

契約締結後7営業日以内に、不動産流通機構へ物件の登録をしないといけません。

売主への活動報告は、2週間に1回以上行わないといけません。

< メリット >

専属専任媒介契約とは異なり、自身で見つけた買主と直接取引が行えます。

どんな場合でも売却が完了すると、専任媒介契約を結んだ会社に仲介手数料を支払うことから、不動産会社が積極的に営業活動を行うケースが多いです。

< デメリット >

専任媒介契約を結んだ会社自体で買主を見つけることができた場合、他社が買主を見つけた時よりも多く仲介手数料を貰えるため、あえて広く情報を流通させないケースがあります。

一般媒介契約

< 特徴 >

他2つの媒介契約と異なり、同時に複数の不動産会社と契約ができる唯一の契約方法です。

売主と不動産会社のどちらも、受ける縛りが無いため最も自由度の高い契約方法です。

< 不動産会社に義務付けられている活動 >

売主への活動報告や物件の登録といった営業活動が義務付けられていないため、任意となります。

< メリット >

先の通り、売主と不動産会社の双方の自由度が高いです。

売主自身で買主を探せることが1番のメリットと言えます。

< デメリット >

複数の会社と同時に契約を結ぶケースの多い一般媒介契約ですが、仲介手数料を受け取ることのできる会社は、買主を見つけて売却を決めることができた会社にのみ支払われます。

そのため、より確実に利益が見込める他2つの契約をしている不動産の売却活動を中心に行う会社が多く見られ、一般媒介契約を結んでいる不動産の売却は後回しにされやすい傾向にあります。

売却活動の実施

媒介契約を締結すると、結んだ媒介契約の内容に則って不動産会社が売却活動を始めます。

結んだ媒介契約の内容によりますが、基本的に売主からアクションを起こす機会は無くなります。

不動産会社が行う売却活動の内容を2つ解説します。

広告の掲載

始めに出した査定結果を基に、最終的に売り出す価格を確定し、来店したお客様や自社HP、町の掲示板などで情報を公開します。

広告の内容によっても、結果が左右されるので売却したい物件の「優れたポイント」を明確化しておくことが重要です。

内見希望の応対

広告を閲覧し、中でも購買意欲の高いお客様から内見希望がきます。

内見は、評価される売主と評価する希望者の双方にとって重要なタイミングです。

内見当日までに部屋を綺麗にしておくことで、希望者の購買意欲を高めることが期待できます。

売主自身で掃除することの他に、清掃専門の業者に委託することも候補の1つに入れましょう。

契約の締結と引き渡し

内見を経て、希望者が購入する方向で意思決定をしたら、不動産会社宛てに購入の申し込みが届きます。

申し込みの内容は、不動産の購入希望額やその他費用の金額、契約と引き渡しの希望日といった条件が含まれています。

条件提示の中には、値引き交渉が含まれるケースもありますが、絶対に相手の意見を飲まなければいけないという規則は無いので、売主からも前向きに交渉を進めることが適切な対応と言えるでしょう。

売主と買主の双方が良いと思える条件を取り決められたら、売買契約の締結と引き渡し・決済のステップへと進みます。

売却が完了した後、売主がやるべきことも含めて3つを解説します。

売買契約の締結

買主が決まれば、不動産やお金の受け渡しを進めるために、売主と買主の間で売買契約を締結します。

売買契約を結ぶのは売主と買主の2者ですが、立会人として不動産仲介会社の担当者を含めて行うケースが多いです。

売買契約を進める際は、事前に用意しておくべき書類が4つあり、必要なものを以下箇条書きにしてまとめます。

・身分証明書

・登記識別情報 または 登記済権利証

・実印 または 認印

・印鑑証明書

これら必要書類を用いて売買契約を締結させると、それ以降は簡単に取り引きのキャンセルができなくなるため、契約書の重要事項は複数回チェックしましょう。

引き渡しと決済

売買契約を結ぶ際に取り決めた日時に、不動産の引き渡しと決済が行われます。

不動産の引き渡しと決済の順序は以下の4つの流れで進みます。

1.決済金の支払い

2.不動産の名義変更

3.鍵や必要書類の引き渡し

4.不動産会社に報酬の支払い 

決済金の支払いや不動産の名義を変更する際、売買契約時と同じで実印が必要になるので用意しておきましょう。

確定申告

引き渡しと決済完了後に、確定申告が必要になる場合があります。

不動産売却時に利益が出た場合は、確定申告を行わなければいけません。

確定申告を済ませることで、利益に乗る税金を軽減できることや売却時に損失が生まれてしまっても、その損失による負担を減らすことができるといった措置を受けられる場合があるので、売却完了後にすぐ手続きを行うことが適当でしょう。

不動産売却をより良く進めるために

不動産の売却で最も大事な要素として、依頼する不動産会社を選ぶことが挙げられます。

不動産の売却には、沢山の段階や必要書類があります。

信頼できる不動産会社に依頼することで、市場価値よりも安く売ってしまうリスクを減らしつつ、必要条件を明確化でき、スムーズに売却活動を進めることができます。

より良い選択ができるように、あらかじめ自身で、売却に関する知識や契約の種類といった情報を押さえ、少しでも判断できるようになることも大切な要素と言えるでしょう。

ただ、自身で不動産売却の手順や知識を押さえる事や希望に沿った内容で対応を進めてくれる不動産会社を見つけることは簡単ではありません。

弊社は兵庫県西宮市周辺を中心に、不動産を売却するお客様のお悩みを解決いたします。

些細な疑問やお悩みにも対応しますので、ご不明な点がございましたら、当社にお問い合わせください。

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